除了身份证，什么都可以是假的

老王的定性：这不是谁一个人的罪，是全民共谋 ▶ 原视频 00:00

老王听完给这封信定性：房地产走到今天，不是一个政府、一家开发商的责任，这是一场「全民共谋」——所有在房地产牛市里赚到钱的人，其实都参与了共同犯罪，没有一个人是干净的：造孽的不只是开发商和政府，还有底层的买方、卖方，包括银行里每一个经手的从业人员。

写信的小哥算是少数回头的人：2017年初他问妻子愿不愿意移民，妻子说了两个字「愿意」，他第二天就辞了职，年底低于市场价卖掉天津的房子，去了加拿大。

中间被两个移民中介骗走四五十万，最后靠妻子自己DIY申请，2019年拿到了枫叶卡。

他说，老婆用「出来混，迟早是要还的」安慰他，他想起在建行那几年，心里也就平和了。

「签约放」：抵押备案还没办，钱先到了开发商账上 ▶ 原视频 01:33

这期老王念了一封来信，写信的是85后，毕业后靠家里关系进了天津建行，做个人贷款。

他入行是2012年，正赶上天津房价从那年开始量价齐飞，他的贷款业绩一年比一年高，一口气干到2017年。他先后在银行的一线岗位轮岗，最后留在了个贷岗位。

用他自己的话说，2012年「真是神奇的一年」。他说2015、2016是最疯的两年。疯到什么程度？

以融创为例，为了资金快速周转，要求客户当天网签、当天签贷款合同，第二天银行就放款——内部叫「签约放」。

也就是说，房管局的抵押备案根本还没办完，钱已经打到了开发商的账面上。他说，国企背景的开发商基本不敢这么玩，敢玩的只有恒大、融创这一类。

售楼处里一条龙：假户口本、假离婚证、假公章 ▶ 原视频 02:18

更离谱的是造假成了配套服务。开发商的售楼处里，专门有做假户口本、假离婚证、假公章的「服务中心」，供客户「参考」。

为了堵住银行经办人的嘴，开发商和二手房中介还会给银行的人送好处。

那几年信贷政策宽松，他说，只要上面有人打招呼，客户除了身份证是真的，其他什么都可以是假的：征信上连三累六、展期、呆账，照样批；没有公积金的，通过公积金中心内部「操作」一下，下个月就能变出一个连续缴存一年的账户，照样拿低息贷款。

审核不是被突破的，审核本身就是流水线的一环。说白了：买房人资质不够，售楼处负责「补齐」；银行的人收了好处，负责睁一只眼闭一只眼。

一个个贷客户经理，放款比对公的还多 ▶ 原视频 03:04

他算了笔账：自己一个做个人贷款的客户经理，放出去的款比一个对公客户经理还多，好几个亿。

他当时主要负责二手房和融创的一个楼盘项目，流水线上最疯的那些盘，大多经了他的手。他说，那几年钱挣得是不少，可心里一点都不踏实。钱去了哪？

他说，那几年所谓的繁荣，钱根本没有进实体经济，全都在房地产里吹泡泡，为后来的暴雷埋下伏笔。

他的日常是白天在银行签贷款，晚上陪开发商、中介和求他买房的人吃喝玩乐，纸醉金迷。

他说自己其实非常厌恶这种生活，配合渠道忽悠客户时良心过不去，脑子里总想起《无间道2》里那句话：出来混，迟早是要还的。

回头是岸的人，后来过得怎么样 ▶ 原视频 08:32

如今这一家人已经在加拿大埃德蒙顿安顿下来：妻子在一家很有名的律师事务所当法律助理，他全职在家带孩子，顺便在超市找了份兼职，上午上班、下午回家做饭。

孩子在当地法语公立学校上学，三门语言可以随时切换，课外活动想学就学、不想学就不学。

老王评价说，陷在那场共谋里的人很多，能及时收手、回头是岸的很少：建行那么好的单位，说辞就辞，带着老婆孩子从头来过，这是个有担当的人。

写信的人自己也说，经历了这一轮人生的大反转，他学到了不少宝贵的东西——只不过这堂课的学费不便宜：被中介骗走的四五十万，和几年提心吊胆的日子。

房价为什么撑不住？老王：底层代码是人口 ▶ 原视频 13:56

节目后半，有位北京海淀的观众问：中关村的房子比年初跌了20%，卖不甘心，不卖怕跌更多，该怎么办？老王的回答很干脆：房地产价格根本撑不住。

他说这事的底层代码就是人口——没有新增人口，谁来买房？人口一旦缩减，房地产一定是熊市，跟放不放水没关系，放出来的水都在债务体系里打转，进不了普通人的口袋。

而限购是最后一块遮羞布：正因为限购没放开，卖盘才没一次性砸出来；哪天放开限购，房价就会一头往下砸。他的建议是：你自己的判断已经对了，趁那一天到来之前卖。

至于卖房换美元，他说30万美元以内根本不用找换汇公司：一家人直系亲属每人每年5万美元额度，凑一凑就够了；真要找换汇的，也要小额分批试，千万别一把把几百万全交出去。